大阪の設計事務所ブログ -智輪和

建築基準法では、敷地とは一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある
一団の土地を言います。

これがいわゆる一敷地一建物の原則といわれるものです。

用途上不可分の関係とは
それぞれの建物の用途機能が補完の関係や相互で一体となる関係である場合のことをいいます。
　
例えば店舗と店舗で出たゴミを入れるゴミ置場や工場と工場の従業員が使用する事務所
などでそれ単体では成立しないもしくは主たる建物を補完する関係にあるものです。
　
よくあるケースとして大きい敷地に建っている実家に
子世帯住宅を別棟で建てる場合、いわゆる敷地内同居の場合。
この場合、建築基準法上の敷地は一敷地一建物の原則により分割が必要となります。

敷地を分割する場合の注意事項は、
・それぞれの敷地で接道義務や建ぺい・容積率等の建築基準法を満たしているか
・一団の土地利用として開発行為に該当しないか
を確認しておく必要があります。

敷地の分割の仕方で接道がとれなかったり、建ぺい率がオーバーしたりすると
建てられないということになってしまいます。
特に建物は分けるが出入口の門や駐車場は共有したいという場合は
接道をとれていない計画になりがちですので注意が必要です。

　
※ここでいう敷地の分割とは建築基準法上の設定のことであり、
　建築基準法上は土地の分筆までは必要としません。
　但し住宅ローン等土地に担保設定が必要な場合等
　確認申請とは別の理由で分筆が必要となる場合があります。
　
ちなみに住宅でいうと、母屋と離れは不可分の関係になります。
住宅として定義されるものは
台所、便所、風呂いわゆる3点セットが揃っているものが住宅となり
一つでも無いと離れという扱いになり不可分の関係で同じ敷地に建築可能になります。
（但し、行政や検査機関により離れの解釈に独自の判断基準
　　（規模等）を設けているところがあるので確認は必要です）